Mercato Immobiliare Italia: Previsioni 2026-2028 e Dati OMI

Chi ha seguito il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni si è abituato a un susseguirsi di previsioni catastrofiche. La realtà, almeno stando ai numeri ufficiali, racconta un’altra storia: il 2025 ha chiuso con compravendite in crescita del +6,4%, e per il 2026 Nomisma prevede un consolidamento intorno alle 783.000 transazioni. Questo articolo fa il punto su dati, tendenze e rischi concreti, partendo dalle fonti più aggiornate.

Prezzi medi residenziali: € 2.179/m² (marzo) ·
Aumento annuo: +4,31% ·
Crescita domanda acquisti: +29,4% ·
Abitazioni vuote: 8,5 milioni ·
Variazione Roma: +2,04%

Quando crollerà il mercato immobiliare in Italia?

La domanda circola ovunque, ma i dati ufficiali la smentiscono. Nomisma, nel suo primo Osservatorio presentato il 1° aprile 2026 a Milano, ha tracciato uno scenario preciso: nessun crollo all’orizzonte, ma un rallentamento controllato. Le compravendite sono cresciute del +6,4% nel 2025 rispetto al 2024, consolidando un trend positivo avviato nel 2024 dopo la contrazione del 2023.

Segnali di rischio attuali

Gli osservatori indicano alcuni freni naturali. Le incertezze geopolitiche e i tassi in rialzo stanno generando prudenza sia nelle banche sia nelle famiglie, con un rallentamento previsto nella domanda di mutui (Idealista). Le erogazioni di mutui hanno raggiunto 49,8 miliardi nel 2025, ma Nomisma prevede 52,8 miliardi nel 2026, un aumento contenuto che riflette questa cautela.

Analisi OMI e fattori geopolitici

L’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate fornisce le serie storiche di riferimento. Nomisma utilizza dati OMI dal 1988 per 26 città, creando un quadro di lungo periodo. Il 2026 si profila come un anno di continuità con il 2025, senza shock significativi.

Il Pil italiano è previsto crescere dello +0,7% nel 2026, un indicatore macroeconomico che sostiene la domanda immobiliare residenziale.

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Nomisma prevede compravendite residenziali in aumento dell’1,8% rispetto al 2025, per un totale di circa 783.000 transazioni (Rent2Cash). È una crescita più contenuta rispetto al +6,4% del 2025, ma comunque positiva.

Prezzi e canoni affitti

Per i prezzi di acquisto, Nomisma indica variazioni nominali del +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027 e +0,4% nel 2028. Attenzione però: in termini reali, cioè al netto dell’inflazione, i prezzi scendono sotto il -1% nel triennio 2026-2028 (Rent2Cash). Il mercato degli affitti racconta una storia diversa: nel 2025 i contratti di locazione hanno superato 1 milione, con un aumento dei canoni del +3,4%.

Andamento dopo record 2025

I primi mesi del 2026 confermano il trend positivo. Nei 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma (Bergamo, Brescia, Verona, Parma, Trieste e altri), i prezzi delle abitazioni in ottimo stato sono saliti del +2,3%, quelle in buono stato del +2,7% (Rent2Cash). Banca Generali prevede invece un +1% circa nelle principali città, mentre Immobiliare.it Insights stima un +3,1% a livello nazionale.

Come sarà il mercato immobiliare nel 2027?

Per il 2027 Nomisma prevede circa 780.000 compravendite, una stabilizzazione rispetto alle 783.000 del 2026. I prezzi nominali dovrebbero crescere dello +0,5%, ma l’inflazione potrebbe erodere ulteriormente il valore reale.

Prospettive prezzi case

Le previsioni per i prezzi mostrano un rallentamento progressivo: +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027, +0,4% nel 2028 in termini nominali. Questo significa che chi acquista oggi potrebbe vedere il proprio immobile valere di più sulla carta tra due anni, ma meno in termini di potere d’acquisto reale.

Analisi Gromia e proiezioni

Alcune analisi indipendenti suggeriscono una possibile discesa dei prezzi nel 2027, ma Nomisma non conferma questo scenario. L’istituto di ricerca indica invece una stabilità con variazioni geografiche significative. La domanda si sta spostando verso abitazioni meno pregiate, un segnale di riassetto del mercato più che di crisi.

Quante abitazioni sono vuote in Italia?

L’Italia conta 8,5 milioni di abitazioni vuote, un dato che rappresenta circa un quarto del totale del patrimonio residenziale privato. È un numero enorme, spesso citato nei dibattiti sull’emergenza abitativa e sulla difficoltà di accesso alla casa, soprattutto nelle grandi città.

Dati statistici

Il dato sulle abitazioni vuote emerge da diverse fonti statistiche e rappresenta un problema strutturale del mercato italiano. A differenza di altri paesi europei, dove i proprietari sono più propensi a mettere sul mercato gli immobili non utilizzati, in Italia molte famiglie mantengono case vuote per ragioni fiscali, ereditarie o di attesa.

Impatto sul mercato

Le 8,5 milioni di abitazioni vuote creano un paradosso: da un lato c’è una domanda abitativa insoddisfatta, soprattutto tra i giovani e nelle aree urbane; dall’altro un patrimonio immobiliare sottoutilizzato. Questo squilibrio contribuisce a tenere alti i prezzi nelle città dove la domanda è concentrata.

Gli immobili sono ancora un buon investimento?

La risposta breve: dipende da cosa si cerca. Nomisma conferma che il mercato immobiliare italiano presenta solidi fondamentali, ma gli investitori devono considerare diversi fattori prima di decidere.

Pro e contro 2026

Alternative e rischi

Chi cerca rendimenti elevati potrebbe essere deluso. Il mercato azionario o i titoli di stato offrono attualmente alternative più redditizie in termini di rapporto rischio-rendimento. Tuttavia, l’immobiliare offre stabilità e possibilità di reddito da locazione, oltre a essere un bene tangibile.

Timeline del mercato immobiliare

13 anni di dati, una pandemia e una guerra in Europa: il mercato immobiliare italiano ha attraversato sfide significative.

Le previsioni Nomisma arrivano fino al 2028. Oltre questa data, non esistono proiezioni ufficiali disponibili, un vuoto che lascia spazio a speculazioni sul lungo periodo.

Cosa è confermato e cosa no

Dopo mesi di analisi e report, è possibile tracciare una linea netta tra fatti verificati e ipotesi.

Fatti confermati

• Dati prezzi da Immobiliare.it e OMI
• 8,5 milioni di abitazioni vuote in Italia
• OMI rapporti annuali sull’andamento del mercato
• Compravendite 2025 +6,4% (Nomisma)
• Canoni affitto 2025: +3,4%
• Previsioni Nomisma fino al 2028

Aspetti ancora da chiarire

• Data esatta di un eventuale rallentamento più marcato
• Entità della discesa prezzi nel 2027 (se avverrà)
• Impatto della geopolitica sul lungo periodo (2029-2030)
• Efficacia delle politiche sugli affitti brevi
• Differenze regionali dettagliate oltre i mercati intermedi

“Sono segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e più liquido ed una domanda sostenuta.”

— Nomisma, 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026

“Il mercato immobiliare italiano presenta solidi fondamentali, al netto delle incertezze legate alla situazione geopolitica.”

— Nomisma, Previsioni Immobiliari 2026-2028

“Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo.”

— Nomisma, Rapporto Annuale

In sintesi

Il mercato immobiliare italiano non sta crollando, ma sta attraversando una fase di maturazione. Dopo un 2025 brillante (+6,4% compravendite), il 2026 porta consolidamento con 783.000 transazioni previste e prezzi nominali in aumento dell’+0,9%. Il rischio reale è un altro: l’inflazione potrebbe far scendere i valori reali sotto il -1% nel triennio 2026-2028.

Per chi sta valutando un acquisto, il consiglio è di guardare oltre il numero sulla carta. Il mercato degli affitti offre rendimenti più interessanti (+3,4% sui canoni nel 2025), mentre l’acquisto come investimento richiede orizzonti lunghi e pazienza. Le 8,5 milioni di abitazioni vuote restano il grande enigma irrisolto del sistema immobiliare italiano.

Per chi compra la prima casa, la scelta è chiara: acquistare ora per bloccare il prezzo e beneficiare di condizioni di mutuo ancora accessibili, oppure attendere per vedere se i prezzi reali scenderanno nei prossimi anni. Per chi investe, le alternative (azionario, obbligazioni) offrono attualmente rendimenti più elevati a parità di rischio.

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